Die Kündigung durch den Mieter

Wer kündigen will, der sollte zunächst ein Kündigungsschreiben aufsetzen, § 568 Abs. 1 BGB, denn die Kündigung muss schriftlich erfolgen und muss die Unterschrift aller Hauptmieter enthalten. Regelmäßig kommt es aber zu Problemen bei der Kündigungsfrist. Gesetzlich geregelt ist, dass der Mieter bei einem unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen kann, eine Ausnahme ist die fristlose Kündigung, falls besondere Gründe vorliegen, oder ein Staffelmietvertrag mit Kündigungsverzicht vorliegt. Handelt es sich um eine “normale” Kündigung, werden sich Mieter und Vermieter in der Regel einig, nicht jedoch, wenn der Mieter fristlos kündigen will, weil die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr zu nutzen ist, wie beispielsweise bei Gesundheitsgefahr. Wenn Sie Ihre Wohnung, oder Ihren gewerblichen Mietvertrag kündigen wollen und Probleme aufkommen, steht Ihnen Rechtsanwalt Pankalla gerne zur Seite. Vereinbaren Sie am besten direkt einen Termin zur Erstberatung.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB).  Was bedeutet das? Ein berechtigtes Interesse liegt dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt, beispielsweise die Miete nicht zahlt, oder aber auch wiederholt unpünktlich bezahlt. Was Verstöße gegen die Hausordnung können ein Kündigungsrecht auslösen. Einer der wichtigsten Fälle der Kündigung stellt aber die Eigenbedarfskündigung dar. Der Vermieter selbst, oder ein naher Angehöriger (Kinder) wollen die Wohnung oder das Haus in Zukunft selbst nutzen. Kein Kündigungsgrund ist hingegen der Verkauf einer Immobilie, denn hier gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Wenn Sie Ihren Mieter kündigen möchten, aber nicht wissen wie, oder Sie unsicher sind, ob Sie in der Lage sind die Kündigung richtig zu Begründen, dann vereinbaren Sie am besten sofort einen Beratungstermin. Eine “saubere” Kündigung die ein paar Euro kostet, ist auf jeden Fall besser, als nachher mit dem Mieter vor Gericht zu stehen.

Widerspruch gegen Kündigung – die Härteklausel des § 574 Abs. 1 BGB

Zum Schutze gegen eine ordentliche Kündigung des Vermieters steht dem Mieter das Recht zu, der Kündigung unter Berufung auf die sogenannte Härteklausel zu widersprechen. Im Rahmen der Härteklausel ist sodann eine Abwägung der besonderen Belange des Mieters in Relation zum Kündigungsrecht des Vermieters vorzunehmen (BGH Urt. v. 20.10.2004 – VIII ZR 246/03). Was bedeutet das?  Sofern die Kündigung für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet, kann der Kündigung widersprochen werden. Bloße Umzugskosten, oder der Umstand, dass der Mieter schon sehr alt ist reichen hier regelmäßig nicht aus, der Kündigung zu widersprechen. Das BVerfG (vgl. Urteil vom 19.07.1993 – 1 BvR 501/93) hat bestimmt, dass bei einer Interessensabwägung der Vertragsparteien nicht in unzulässiger Weise in die Lebensplanung der Parteien eingegriffen werden darf. Sie sind der Ansicht, dass Sie der Kündigung widersprechen können? Dann vereinbaren Sie einen Beratungstermin, damit wir uns intensiv mit Ihren Einfall auseinandersetzen können. Sofern Sie kein Geld für eine rechtliche Beratung haben, können Sie sich beim Amtsgericht auch einen Beratungshilfe-Schein ausstellen lassen, damit das Amt die Kosten übernimmt.

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